A hazai logisztikaiingatlan-piac helyzetéről szóló kerekasztal-beszélgetésen (képünkön balról jobbra) a moderátor, Würsching Péter, az iO Partners magyarországi bérbeadási vezetője, Dobos Csaba, a Colliers ipari ingatlan divíziójának vezető tanácsadója, Csiernik Ibolya, a BIGGEORGE Property bérbeadási igazgatója, Szűcs Anikó, a DLA Piper szenior ügyvédje és Bodahelyi András, a HelloParks szenior üzletfejlesztője tekintette át az aktuális trendeket.
– 5,3 millió négyzetméternyi teljes ipariingatlan-állomány Magyarországon, ebből 3,6 millió Budapest környékén; 9,6 százalékos üresedési ráta; átlagosan 5,5 eurós bérleti díjak; 400 ezer négyzetméternyi épülő ingatlan a fővárosi agglomerációban és csaknem 1 millió országszerte. Beszédes számok, de mit mutatnak ma a piaci trendek?
Dobos Csaba (D. Cs.): – Az egyik legfontosabb hívószó az ipariingatlan-piacon az üresedési ráta, amely megmutatja, hogy a meglévő ingatlanállományból mennyi érhető el üresen a bérlők számára. Ezt 2000 óta mérjük, 2008-ig egy egészséges 10 százalék körül mozgott Magyarország legfőbb fókuszpiaca, Budapest 2,5 millió négyzetméteres ipariingatlan-állománya mellett. 2008-ban a gazdasági válság miatt megugrott az üresedés, és a következő években az ingatlanok több mint egyötöde üresen állt. Idővel konszolidálódott a piac, 2019-re az üresedési ráta elérte a mindenkori minimumát, a 2 százalékot. A gyakorlatban ez azt jelentette, hogy mindössze 50–60 ezer négyzetméter szabad terület volt elérhető a Budapest környéki ingatlanpiacon, de az is nagyon széttagoltan. A világjárvány idején kiderült, hogy hatalmas igény van raktározásra, így a saját telekkel rendelkező ingatlanfejlesztők döntő része azonnal fejlesztések előkészítésébe kezdett. Amelyik cégnek nem volt saját telke, az pedig igyekezett vásárolni, miközben már elkezdte felmérni a tervezési, építési lehetőségeket. Ennek köszönhetően most 10 százalék körüli az üresedési ráta, amit ugyan a fejlesztők magasnak tartanak, mégis alapvetően egy egészséges piaci helyzetet eredményezhet. A bérleti díjak évek óta 5,30–5,95 euró/négyzetméter/hó környékén stagnálnak a sztenderd logisztikai csarnokok esetében, és várhatóan még maradnak is ezen a szinten. A bérbeadók díjmentes bérleti időszakok biztosításával és kiépítési hozzájárulással tudják segíteni a bérlőket. Minél specifikusabb a bérleti igény, annál nagyobb elköteleződést igényelnek a bérbeadók, azonban annál rugalmasabbak is tudnak lenni bérletidíj-kedvezmény vagy egyéb hozzájárulások formájában. Továbbra is legalább 5 éves bérleti időszak preferált egy átlagos új építésű csarnoknál, és ha különlegesebb a bérlői igény, akkor ez már 7–10 év. Meglévő, régebbi építésű ingatlanoknál van arra lehetőség, hogy 5 évnél rövidebb bérleti idővel számoljanak a bérlők. Ez alku kérdése, de nem ez a jellemző.
– A hosszú ideje stagnáló bérleti díjak mellett nagyon megugrottak az építési költségek. Hogyan kezelhető ez a helyzet fejlesztői oldalról?
Bodahelyi András (B. A.): – A HelloParks gőzerővel fejleszti az új épületeket, ezért kimondottan érint bennünket ez a kérdés. Jelenleg 7 csarnokot üzemeltetünk 3 ipari parkban. A 4. parkunkat januárban nyitjuk meg Alsónémediben, egy 60 ezer négyzetméteres új, spekulatív raktárépülettel. Fót, Páty, Maglód, Alsónémedi – így teljessé válik a Megapark-koncepciónk az M0-ás mentén. Évente átlagosan 100 ezer négyzetméternyi raktárterületet értékesítünk. A tavalyi csúcsév után idén kicsit árnyaltabbak az eredmények, de jövőre 4 új épülettel bővítjük a portfóliónkat. Ebből 2 elkészült, a Pátyi Ipari Parkban lévő csarnokot félig már bérbe is adtuk. Úgy gondoljuk, hogy a lassulás csak átmeneti, és bár sok minden nehezíti az ingatlanfejlesztői piac szereplőinek működését – akár külső tényezők, mint például a háború vagy finanszírozási nehézségek, a forint-euró árfolyam ingadozása –, mégis optimistán nézünk a jövő év felé. Nálunk a bérleti díj 5,75 euró/négyzetméter/hó, ehhez tartozik – mint minden épületnél – a 0,75 eurós szolgáltatási díj. A bérlőkkel való megállapodások nagyban függnek attól, hogy mekkora kapacitásokat kérnek, milyen speciális funkciókat építtetnek be. A legkomplexebb bérlői igényeknek is készek vagyunk eleget tenni.
– Fejlesztői szemszögből van-e különbség, amikor logisztikai cég vagy gyártó számára építenek csarnokot? Mert kívülről mindkettő egy „doboznak” néz ki.
Csiernik Ibolya (Cs. I.): – Amíg korábban sokkal több logisztikai szereplőtől érkezett igény ipari ingatlanra, addig ma a leendő ügyfelek legalább 60 százaléka gyártókapacitás elhelyezéséhez kér csarnokot. Egyik esetben sem elég egy sztenderd dobozt tervezni és megépíteni, figyelembe kell venni például az eltérő energiaigényeket, kapacitásokat, funkciókat. A trend valószínűleg folytatódik, így jellemzően gyártói megkeresésekre számítok a jövőben, és ez a fővárosi és a vidéki projektekre egyaránt vonatkozik.
– Mi történik, ha a fogyasztás nem generálja a gyártási kapacitás felfuttatását?
D. Cs.: – A jövőt nehéz megjósolni, de ügynökségi oldalról azt látjuk, hogy valóban egyre több a gyártói megkeresés. Ezek jelentős része inkább a vidéki lokációkra fókuszál, de például az összeszerelést el lehet végezni egy hagyományos raktárban Budapesten és környékén is. Elsősorban Debrecenben, Nyíregyházán, Kecskeméten és Szegeden bővülnek a gyártókapacitások, amelyek óhatatlanul olyan logisztikai igényeket is generálnak, amiket helyben nem tudnak kiszolgálni. Ezáltal pedig a Budapest környéki helyszíneken is növekedhetnek a logisztikai igények.
– A zöld- vagy barnamezős logisztikai beruházásokkal kapcsolatban az elmúlt 1–2 évben jelentősen változtak a jogszabályok, például megszigorították azokat a kritériumokat, amelyek alapján az adott területre logisztikai ingatlan építhető. Mi állhat a szigorítások mögött?
Szűcs Anikó (Sz. A.): – Az állam egyre inkább szeretné szemmel tartani, hogy hol és mekkora méretben épülnek raktárcsarnokok. Egyrészt azért, hogy a logisztikai piaci változások összhangban állnak-e a gazdaságpolitikai irányokkal, másrészt, hogy ha szükséges, szabályozási oldalról be tudjon avatkozni. Rengeteg megkeresés érkezik hozzánk a napelemek telepítésére és az energiatárolásra vonatkozó szabályozási lehetőségekkel kapcsolatban. Az uniós bizottsági jelentések rávilágítanak, hogy jelenleg a szállítmányozás és a mezőgazdaság a két legrosszabbul teljesítő szegmens a megújuló energiák felhasználása tekintetében. Ezért kiadták a verdiktet: a következő 6 évben 7-ről 14 százalékra kell növelni a szélenergia és 14-ről csaknem 30 százalékra a napenergia részarányát a teljes uniós energiamixen belül, a teljesítések előrehaladásáról pedig rendszeresen jelentést kell tenni a Bizottságnak. Brüsszel így akarja rászorítani a piaci szereplőket arra, hogy – ha megtérül, ha nem –, sokkal több megújuló energiát használjanak.
– Az átvételi árak kapcsán nem érezhető, hogy a szabályozás ösztönözné a fogyasztókat a megújulók nagyobb arányú használatára. Egyes vélemények szerint a napelempark telepítése egy soha meg nem térülő beruházás. Sokkal jobban járnak a gyártócégek, ha az olcsó nappali áramot betárolják, majd éjszaka fölhasználják a gyártás során. De itt a másik slágertéma, az akkumulátorgyártás és -tárolás…
B. A.: – Több ügyfelünk foglalkozik akkumulátorlogisztikával, Fóton nemrég zártunk le egy tranzakciót. Az akkumulátortárolást és -gyártást azonban élesen el kell határolni. Az elmúlt időszakban rengeteg szó esett erről a témáról, és a nem megfelelő kommunikáció, illetve az edukáció hiánya miatt az akkumulátor szó hallatán sokan rögtön katasztrófára, sugárzó- és mérgezőanyagok környezetbe kerülésére gondolnak. Az akkumulátorgyártás veszélyes üzem, nem is kérdés, de a folyamat igazán kockázatos része, a cellák gyártása üzemekben zajik. Az ügyfeleink a raktárakban „csak” tárolják az akkumulátorokat, kötelezően 30 százalékos töltöttségi szint alatt, amelynek során nemcsak nekik mint bérlőknek, hanem nekünk mint bérbeadóknak is nagyon szigorú előírásokat kell betartani. A sztenderd logisztikai csarnokokat úgy kell átépíteni, hogy a szabályoknak megfelelve alkalmasak legyenek az akkumulátorok biztonságos tárolására. A szállításuk már egy másik téma, azzal az ipari ingatlan bérbeadójának nincs dolga.
– Mi jellemzi az ESG szabályozói környezetét jogi, illetve fejlesztői oldalról?
Sz. A.: – Nagyon friss szabályozási területről beszélünk: az uniós irányelv és a hazai jogszabály is tavaly lépett hatályba, és mindkettő elegendő időt biztosított a vállalkozásoknak a felkészülésre. Fontos, hogy a szabályozás nem a jogkövetkezményekkel kezd, hanem azzal, hogy megtanítsa a piaci szereplőket a szabványok használatára, a jelentéstételi kötelezettség pontos teljesítésére. A közérdeklődésre számot tartó nagyvállalatoknak jövő év elején kell jelentést tenniük Brüsszel felé az ESG-ben történő előrehaladásukról, őket követi a többi nagyvállalat 2026-ban, majd a kis- és középvállalkozások 2027-ben. A szankciórendszert csak 2026-ban élesítik, ami megerősíti, hogy a jogalkotó elsődleges célja nem a bírságolás, hanem az érintett vállalkozások felkészítése az előírások helyes alkalmazására.
Cs. I.: – A fenntartható fejlesztéssel természetesen foglalkoznunk kell. Szükség van új épületekre, de az is fontos, hogy megújuljon a meglévő épületállomány, amely a magyarországi portfólió jelentős százalékát teszi ki. Folyamatosan újítjuk fel a régebbi épületeket, igyekszünk megtalálni a megfelelő funkciókat, így lesznek versenyképesek az új projektekkel. Hiába maradnak el esetleg műszaki tartalomban a vadonatúj ingatlanoktól – bár az összes meglévő épületünkre napelemeket szerelünk fel –, úgy gondolom, ezekre az épületekre is van kereslet a piacon. Elsődleges célunk a bérlői költségek csökkentése, ezért a műszaki kollégáink folyamatosan vizsgálják, hogy miként lehet a bérlőknek a korábbiaknál költséghatékonyabban működtetni ezeket az épületeket.